🏡Pour me constituer un patrimoine immobilier à moindre coût

L’investissement en nue-propriété va me permettre essentiellement d’acheter un bien en bénéficiant d’une décote importante liée à l’occupation du bien. Pourquoi ?

Tout simplement parce que je ne perçois pas de loyers pendant que le vendeur est dans les lieux.

Mais, ce qui est FANTASTIQUE, je vais bénéficier au moment de l’acquisition des revenus dont je suis privé durant l’occupation et, de surcroît, sans que ceux-ci soient fiscalisés.

Les autres avantages dont je vais bénéficier : un investissement idéal pour un expatrié

  • Absence de gestion et risques locatifs durant la période de démembrement : en conséquence, tranquillité de gestion et sécurité. On peut dire qu’il s’agit d’une « acquisition de confort » puisqu’il n’existe aucun risque de loyers impayés ou de dégradation de logement.

  • Valorisation du bien : en choisissant un investissement de qualité, le bien se valorisera davantage. Au regard de certains placements financiers, ce type d’investissement va m’offrir un potentiel de rendement supérieur et sans risque grâce à la résilience du marché immobilier.

On peut considérer que c’est une manière performante de devenir propriétaire d’un bien immobilier.

🏡Pour préparer mon avenir et celui de ma famille

  • Je veux préparer ma retraite en générant des revenus locatifs à terme qui aideront à financer les études de mes enfants et qui m’assureront plus tard un complément de retraite.
  • Ce type d’investissement permet de me projeter à plus long terme lors de la récupération du bien. J’aurai alors le choix soit de l’habiter, soit de le louer pour obtenir un complément de revenus, soit de le vendre, soit de le transmettre.

🏡Pour répondreà mes ambitions fiscales

  • La transmission d’un bien acquis en démembrement me permet de diminuer les droits de mutation si je donne durant la période de démembrement puisque les droits seront calculés sur la valeur en nue-propriété avec les abattements applicables.
  • Voulant réduire la pression fiscale, je ne veux pas investir dans l’immobilier locatif, car les loyers sont fortement fiscalisés.
  • Je maîtrise et je sécurise mon effort d’épargne et, au terme de la période de démembrement, je recevrai le bien en bénéficiant de la plus-value sans aucun frais ni fiscalité.

C'est une manière de << booster» le rendement de mon épargne

  • En matière d’IFI, la propriété du bien démembré est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, chacun devant déclarer sa quote-part de bien détenu (article 669 CGI) en utilisant le barème prévu par la loi.
  • Je peux contracter un emprunt bancaire sur la valeur de la nue-propriété et, mieux encore, je peux déduire les intérêts d’emprunt de mes revenus fonciers ; c’est comme un accroissement de patrimoine concomitamment à une diminution d’imposition sur les revenus fonciers.

ATTENTION

Il arrive qu’un parent fasse appel à ses enfants pour obtenir une aide financière et qu’il soit alors proposé de vendre la maison à l’un des enfants, le parent conservant l’usufruit du bien jusqu’à son décès. Dans ce cas, des précautions doivent être prises pour deux raisons :

  • D’une part, il faut qu’il s’agisse réellement d’une vente, avec paiement effectif du prix ; à défaut, la présomption de l’article 751 du CGI serait applicable, l’administration fiscale pouvant requalifier la vente en une donation.
  • D’autre part, le législateur a voulu protéger les intérêts des cohéritiers de l’acquéreur (les autres enfants). En effet, l’article 918 du Code Civil présume, de manière irréfragable, que cette vente est une donation ; c’est pourquoi le notaire fera intervenir lesdits cohéritiers pour y donner leur consentement.

On m’a parlé d’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL (ULS) ?

Le principe est la dissociation du droit de propriété pour une durée temporaire de 15 à 20 ans entre l’usufruit détenu par un bailleur social (permettant la location du bien) et la nue-propriété appartenant à un investisseur privé.

Le bien est vendu en nue-propriété à un prix réduit ; durant le démembrement, l’investisseur ne touche rien, mais le bailleur social lui garantit la libération du bien et la remise en état à l’échéance.

Il s’agit là d’un mode de détention pouvant être utilisé comme outil de transmission par anticipation.