Les spécificités de la vente en nue-propriété

Pour rappel juridique, le droit de propriété se compose de trois notions :

  • L’usus : le droit d’utiliser le bien, l’habiter.
  • Le fructus : le droit de jouir du bien en percevant les revenus.
  • L’abusus : le droit de posséder et de disposer du bien.

Le démembrement partage la propriété entre l’usufruitier, qui profite du bien, et le nu-propriétaire, qui est propriétaire mais privé de la jouissance.

En cas de vente de la nue-propriété, le vendeur reçoit une quote-part de la valeur vénale du bien, mais quel montant ?

L’acquéreur n’investit qu’une valeur décotée du bien, qui va varier selon la durée de perte de jouissance.

Parlons chiffres pour déterminer le prix à obtenir

Préalablement à toute projection, il est nécessaire de faire évaluer votre bien en pleine propriété. Cette estimation de la valeur vénale va servir de base au calcul du prix de vente de la nue-propriété.

Le spécialiste de la vente en démembrement calculera la privation de jouissance selon deux critères essentiels :

  • L’âge du ou des vendeurs pour déterminer l’espérance de vie, sachant qu’il existe plusieurs barèmes à utiliser avec précaution et que le calcul est plus complexe lorsque la vente se fait par un couple (car deux espérances de vie jumelées).
  • La rentabilité du bien, qui correspond à la somme des revenus générés rapportée au prix d’évaluation (loyer mensuel X 12 / prix d’estimation X 100 = rentabilité).

On obtient ainsi une valeur décotée pour le prix de vente du bien en nue-propriété.

Et la Vente en Viager ? On parle aussi de vente avec réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (D.U.H.). Quelles sont les différences ou les subtilités avec la vente en Nue-propriété ?

Il s’agit de trois notions bien distinctes, mais avec beaucoup de similitudes ; c’est pourquoi il a été établi un tableau comparatif de ces droits, à savoir :

  • Viager occupé traditionnel
  • Vente avec réserve d’usufruit (US)
  • Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH)

LA VENTE EN NUE-PROPRIÉTÉ - Comment ça marche ?

Le processus de l’opération

Le rôle d’IMMOBILIER OPTIMISE est d’agir de manière concertée avec l’agent immobilier et/ou avec le client afin d’apporter à ce dernier un maximum de sécurité.

La chronologie de l’opération est la suivante :

1/ Après un premier rendez-vous pour valider les attentes du client, la valeur vénale du bien en pleine propriété est déterminée comme si le bien était vendu libre, et le vendeur doit agréer cette évaluation qui doit correspondre au marché immobilier.

2/ Une approche de la valeur de l’usufruit ou de la valeur du bien privé, du droit d’usage et d’habitation est effectuée par IMMOBILIER OPTIMISE. Il ne s’agit pas de l’usufruit fiscal (pourcentage par périodes de 10 ans tel que déterminé par l’article 627 du Code Civil), mais de l’usufruit économique, qui prend en compte :

  • La valeur vénale du bien en pleine propriété,
  • L’âge et l’espérance de vie du ou des vendeurs,
  • La valeur locative du bien, sachant que le rendement peut osciller de 1 à 5 % de la valeur vénale.

Il est ici fait observer qu’il n’existe aucun barème sérieux et que le seul utilisé par nombre de praticiens retient une rentabilité uniforme de 3 % quel que soit le bien.

3/ Un nouveau rendez-vous est organisé pour bien examiner le dossier et vérifier que l’opération répond bien au désir du vendeur. Après accord de celui-ci, IMMOBILIER OPTIMISE cherche des investisseurs susceptibles de faire une proposition.

4/ IMMOBILIER OPTIMISE négocie alors conformément au mandat avec des acquéreurs offrant les meilleures garanties pour conclure la transaction, le but étant d’obtenir le capital le plus important.

À ce sujet, il est précisé que l’investisseur est parfois un institutionnel, c’est-à-dire un fonds de gestion dont les actionnaires sont des filiales de banques et/ou de compagnies d’assurances. En cas de proposition d’achat par cet institutionnel, celui-ci sollicite l’avis d’un expert agréé par l’AMF pour bien vérifier la valeur vénale à retenir. L’investisseur institutionnel a l’obligation légale d’acquérir au juste prix.

5/ Si l’acquéreur est traditionnel, à l’issue de la négociation, un avant-contrat est établi. Les notaires en charge de cet avant-contrat proposent souvent aux clients une promesse de vente unilatérale, tandis que d’autres professionnels préfèrent un compromis de vente.

Dans tous les cas, ce document lie les parties et scelle leurs accords sur le prix et les modalités de la transaction, et de manière générale, prévoit les conditions de la future vente authentique.

Toutefois, l’acquéreur institutionnel préfère formuler une offre d’achat qui sera acceptée ou non par l’acquéreur, sans qu’il soit établi un autre avant-contrat.

Il faut noter que l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation prévu par la loi, ce qui lui permet d’exercer, selon son bon vouloir, le droit d’annuler son engagement pendant 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’engagement.

6 / Dans tous les cas, la vente définitive est régularisée chez un Notaire dans un cadre rigoureux et efficace avec l’assistance d’IMMOBILIER OPTIMISE et le notaire du vendeur, avec paiement immédiat du prix de vente en totalité.

Les documents à fournir (votre conseiller aidera dans cette tâche)

  • Copie d’une pièce d’identité
  • Justificatifs du régime matrimonial
  • Copie du titre de propriété
  • Copie de la dernière imposition de taxe foncière
  • Les divers diagnostics techniques utiles

Pour les biens immobiliers en copropriété, il faudra également fournir les documents relatifs à cette copropriété afin de connaître le montant des charges, les trois derniers PV d’assemblée générale (AG), ainsi que le règlement de copropriété.

Pour mémoire, les diagnostics les plus importants sont :

  • Le mesurage loi Carrez (pour les biens en copropriété).
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour savoir si le bien est économe ou énergivore. Pour les biens classés F et G, un audit énergétique est obligatoire.
  • Le diagnostic amiante, pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
  • Le diagnostic plomb, pour les biens construits avant 1949.
  • Le diagnostic termites, éventuellement mérules.
  • Les diagnostics gaz et électricité.
  • L’état des risques naturels et technologiques.
  • Le diagnostic concernant l’assainissement, tout-à-l’égout ou non collectif.